【HOWZOOM】イールドギャップについて

2022.10.28

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス５７

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回は、不動産投資におけるレバレッジ、自己資金以上の不動産投資の効果は、どのような基準によって判断されるものなのでしょうか。

イールドギャップについて

金利差を使って資産形成！

1000万円の収益物件をローンで購入した例で、イールドギャップを計算してみましょう。
収益物件とは、「人に貸して収入を得る」「人に貸してローンを返済する」こととします。
ここでは計算上、自己資金無し・1000万円全額を借入したと仮定します。
手取りの年間想定家賃を60万円としたとき、1000万円の購入価格から計算すると利回りは6％です。
これは、都市部の単身者向けワンルーム賃料の一般的なレベルの数値です。
一方、近年の借入金利は2～2.5％前後という非常に低い値で推移しているため、こちらも一般的な数値として1000万円の借入に対する金利を2.5％と置きます。

上記の数値の場合、見た目上の利回りである6％から、返済の金利である2.5％を差し引いた3.5％がイールドギャップです。

これは、1000万円の投資に対する成果が3.5％＝35万円に値するという評価になります。
調達金利と借入金利の差、表面利回りと実質利回りの差、ギャップをプラスに活かし成果を積み上げる事で、実物資産への投資を実現します。

バブル期と低金利時代の現在における投資効率の差

こうした収益効率の判断材料とするべく、不動産投資が華やかに行われていたバブル経済全盛期には、マンション経営によってどの程度のイールドギャップがあったのかを比較対象として紹介します。

しかしバブル期において、このクラスのマンションにおける手取り計算の利回りは1～2％ほどしかない物件が多く、利回りによる利益を生じさせることは難しい状況でした。
加えて、バブル期における3000万円の借入金利は8～9％と高い水準にあったため、イールドギャップは少なく見積もっても6％以上のマイナスであったとされています。( ﾟДﾟ)

簡単にいえば、バブル期のマンション投資は、主に転売による売却益を見込んだ一時的な投資でした。
そのため、現在からは想像もできないような低い利回りの数値であっても意に介することなく、それが現実的な値であると認識されていたのです。

このような投資の方法は、決して安定した収入が見込めるものではなく、バブル崩壊のような出来事があれば価値は急落し、投資の有用性が簡単に崩れ去ってしまうという、半ば博打的な投資であったのです。

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