【HOWZOOM】持ち続けたくなる投資用不動産

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス５８

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

今回は、不動産投資におけるレバレッジ、自己資金以上の不動産投資の効果は、どのような基準によって判断されるものなのでしょうか。

持ち続けたくなる投資用不動産

長期・継続・分散と、イールドギャップ

昭和から平成の移行期、バブル期の不動産投資は、主に転売による売却益を見込んだ投資でした。

そのため、現在からは想像もできないような低い利回りの数値であっても意に介することなく、それが現実的な値であると認識されていたのです。

このような投資の方法は、決して安定した収入が見込めるものではなく、バブル崩壊のような出来事があれば価値は急落し、投資の有用性が簡単に崩れ去ってしまうという、半ば博打的な投資であったのです。

※イオンモール　2022年11月撮影　映画、超絶面白かったです。

もしバブル期に、収益利回りが2022年現在と同等の6％程度あったとしても、バブル期のような高金利の時代においては、イールドギャップは大きなマイナスを示します。
家賃収入だけでローンを返済し、利益を生じさせることは至難の業であったことが理解いただけることでしょう。
逆に最初のプランがマイナスで始まるようなものであれば、売却以外に選択肢がありませんでした。
 

比べてみれば、2022年現在のイールドギャップ3.5％（利回り6%からローン金利2.5%の差）のプラスというのが、いかに有益な数字であるのかがわかります。
今後、大きな社会情勢の変化があっても、マンション投資による収入の安定性が揺らぐことはないでしょう。

仮に、バブル崩壊のようなことがあって、投資したマンションの価格が30％も下落したとしましょう。
それでも家賃が急激に下がることはありませんから、相対的に手取りの利回りが上がるという現象が起きるのです。

1000万円のマンションの価値が700万円に下がったとき、手取り家賃が下がらなければ利回りは8.5％にまで跳ね上がり、むしろより大きなプラスのイールドギャップを生むこととなります。

17年前の2005年と比べて、2022年現在では物件の価格は高騰していますが、超低金利政策の影響で不動産投資ローンの融資金利は1％以上低い金利で融資実行されています。

中古のワンルームマンションに置いていえば利回り差は１％以上低くなっておらず、イールドギャップは10年前に比べて大きい数値をはじき出しています。

つまり、物件価格が上がっている現在ですが、投資効果という点においては17年前に比べ優れています。
今後も低金利政策は続くと思われますので、今のうちに借り入れを行うことをお勧めいたします。

※夕陽　2022年11月撮影　映画のワンシーンの様な一枚です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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