【HOWZOOM】金利と利息、日米の違いについて

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス６２

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

不動産投資におけるレバレッジ、自己資金以上の不動産投資の効果は、どのような基準によって判断されるものなのでしょうか。

前回のブログでは、レバレッジ（ローン）ではなく、預金利息との違いについて書かせていただきました。
ですが、説明不足だと気づきました。泣

「日本円で運用すること」が前提です!!!

金利と利息、日米の違いについて

米国は2022年3月から政策金利の引き上げを開始、その後も上昇しています。
日本は金融緩和を維持しているため、この一年間で大きな差が出ています。
米国の金利上昇に伴い、米ドル定期預金の金利も高い水準となっています。

日米の政策金利推移グラフ

米ドルの定期預金の上昇は、調達金利（ローン）にも影響します。
日本で資金調達が可能であれば、不動産投資においてレバレッジ効果が期待できます。

現実的な数字を当てはめて、レバレッジの効果を実感

実際の金額を当てはめて、マンション経営のレバレッジを確かめてみましょう。
先ほどの例の通り、自己資金100万円、借入900万円で1000万円のマンションを運用するケースを見てみます。
年利2.5％で借入期間25年の場合、月額の返済額は約4万円になります。

現状において、東京23区内の中古ワンルームマンションの利回りは4～6％とされていますので、仮に6％＝年間想定家賃60万円（維持管理費・修繕積立金・諸経費を含まない手取り額。月額5万円）に設定した場合、家賃をそのままローン返済にあてることができます。
返済期間中は常に満室であることを前提条件とすれば、オーナー様は1円も出費することなく、最終的に1000万円の資産を形成できる、ということになるのです。

25年で1000万円の現金を貯めようと思えば、銀行等の定期預金金利を考慮しても、最低でも月額3.3万円ほどの積立が必要となります。積立にあてるということは、月額においてその分だけ手元に残る現金が少なくなることと同義です。

しかしレバレッジを利かせたマンション経営においては、オーナー様の現金が手元から出て行くことはありません。
これらの計算は、諸条件によって細かな差異はありますし、不確定要素も多く存在します。
ただ、現金貯蓄よりレバレッジを利かせたマンション経営の方が、いかに資産形成しやすいかを一目瞭然で比べることができるでしょう。

また、ローンを完済する25年後以降は、月額の家賃がそのままオーナー様の収入となります。
一般的にマンションの耐用年数は60年以上あると考えられますから、残りの35年間は安定した収入が期待できることになります。
定年後80歳までの収入をと考えている方には、長期間マンションから収益を得る必要があります。
そういった点を考えて物件を選ぶことも大切なことです。

加えて、計画的に繰り上げ返済を行うことで、1000万円の資産形成に至るまでの期間は大幅に短縮できますし、その分だけ安定収入をより早く見込むこともできるのです。
将来的な安定収入を望むのであれば、まずレバレッジの効果を期待してマンション経営を行うことが効率的であり、いかに現実味のあるものかが容易に想像していただけることでしょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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