金利上昇

ワンルームガイダンス６７

こんにちは！ハウズームの松浦です。
ワンルームガイダンスとして、シリーズで資産形成を目的とした不動産投資をお伝えしています。

写真は京都遠征の折、昼食時立ち寄ったお店の看板犬です。
お会計の時にお客様のお見送りに出てきてくれました。癒されます。
西陣 鳥岩楼 （にしじん とりいわろう） – 今出川/水炊き | 食べログ (tabelog.com)

さて、今回のテーマは「金利上昇」です。
昨今、ゼロ金利解除で今後の住宅ローン金利を不安に思う方も多いと思います。
投資用不動産もレバレッジを活用する上で融資を利用される方も多く、収支の計画が変わるのかも、と心配される方もおられるのではないでしょうか。

数千万円単位、時には億を超える融資を受けて投資する不動産経営では、ローン金利が1％上昇しただけで、支払総額が数百万円から数千万円も増加します。
バブル崩壊以降、金利の下げ基調が続いていたため、金利上昇を経験していない大家さんも多くいます。

突然の金利上昇でパニックに陥る大家さんも少なくないでしょう。
借入額が大きければ大きいほど、金利上昇のダメージは大きくなります。
過度な融資には注意が必要です。

少なくとも、現在の超低金利下で、ようやく収益が出るような資金計画は避けるべきです。

「健全なレバレッジとは」

レバレッジを利かせ過ぎるとリスクが拡大しますが、かといって自己資金100％で不動産投資を目指すのも賢い方法とはいえません。
不動産投資には10～20年という長い時間が必要です。
資金力に心配のない50歳、60歳になってから不動産投資を始めても、再投資する時間が限られるため妙味は乏しいでしょう。

つまり、大き過ぎない程度のレバレッジで、若い頃から不動産投資をスタートすることがポイントなのです。そのためには次に挙げる数字が一つの指標となります。

「返済比率は50％以下を目標に」

返済比率とは、年間家賃収入に占める年間ローン返済額の割合です。年間家賃収入500万円の物件で、ローン返済額250万円なら、返済比率が50％となります。家賃収入から逆算して健全な返済額を導き出し、50％以下になるように借入額と返済期間を調整するのがポイントです。

仮に返済比率が50％を超えるような場合は、価格が安い物件を探すか、返済期間の長い物件（木造よりも鉄筋コンクリートや鉄骨系が返済期間は長くなる）を探すようにして、行き過ぎたレバレッジを避けるのが賢明です。

空前の低金利と、金融機関が積極的な融資姿勢を示している現在は、不動産投資の絶好のチャンスです。借りたお金までもが稼いでくれる（イールドギャップが大きい）不動産投資では、適切にレバレッジを利かせて融資を上手に活用すべきです。

過度な借り入れは損益分岐点を悪化させ、ちょっとした変化で赤字に転落する危険性をはらんでいます。

また、現在の低金利がいつまで続くかも不透明です。
わずか1％の金利上昇で、ローン返済総額が1千万円単位で増大するのが不動産投資です。そういう意味では、返済比率を50％以下、可能なら40％以下に抑えると余裕を持って運用できます。

何事も、「過ぎたるはなお及ばざるが如し」なのです。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。