【HOWZOOM】階層が違うと家賃はどうなる？

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス５４

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

～階層が違うと家賃はどうなる?～

同じマンションの上層階と下層階では同じ広さでも家賃に違いが生じます。

地価の高いエリアでは、建物の集積度が高く、隣接建物との間隔が十分に取れないため、眺望・景観、日照・通風などが低層階で阻害され、低層階と比較した上層階の効用が高くなるので格差が拡大します。

東京都不動産鑑定士協会の「首都圏における超高層マンション等の階層別効用比」によれば、1階違うと㎡単価で分譲価格の0.5～2％ぐらいの差とするのが一般的です。

家賃の階層別効用比は、基本的には分譲価格の効用比と同様の考え方に違いはないのでしょうが、築年が古くなるほど階層別効用比は家賃に反映されなくなるのではないでしょうか?

例えば、新築時２階が1800万円、階層が１つ上がる毎に価格差が10万円とします。
10階であれば、1890万円と仮定します。

1800万円で70,000円（年間840,000円）の家賃設定では、4.6％の利回りです。

1890万円の4.6％の利回りにすると、72,450円（869,400円）

毎月の家賃に2,450円分上乗せして、同じ収益率になります。

新築プレミアムが薄れる築10年の物件で、同じ間取りであれば価格差を維持することは難しいと思います。
これは、入居付けにも影響します。
エリアで選択し、２階以上の条件であれば、家賃の安い物件が他の部屋よりも早く入居者がつくことは珍しくありません。

中古ワンルーム投資は、こつこつ堅実に収益を積み重ねることが肝要です。
築年による賃料相場の幅は慎重に、どちらかと言えば控えめな試算をお勧めします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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