【HOWZOOM】出口を見据えた投資

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス３１

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

金融機関は築古に貸したがらない？！

出口の見えないおカネは消極扱い

※大阪市北区、築20年前後の収益マンション　2021年10月

マイホームを購入する場合の「住宅ローン」は、ローン返済の原資が、「住宅ローン」を借りる人の給与などです。そのため、「住宅ローン」の審査対象は、「住宅ローンを借りる人」です。

不動産投資ローンの審査対象は上記の「借りる人」に加えて投資対象の不動産の資産価値です。そして不動産投資ローンのローン返済の原資は不動産事業の収入である「家賃収入」であるため、その判断基準として、「建物の法定耐用年数」から割り出す残存耐用年数によって判断されます。

住宅ローンは一般的に建物自体の築年数にかかわらず借入人の年齢に合わせて最長35年というのが多いと思います。しかし投資用不動産は建物の法定耐用年数から経過年数を差し引いた期間(残年数)をローン期間とする金融機関が多く、しかも残年数でローン元本をフルペイアウトする返済条件です。中には旧耐震の建物はローン不可という金融機関もあります。

鉄筋コンクリート造(RC)の場合だと、法定耐用年数は47年です。築後30年経過している物件だと17年(47年-30年)がローン期間の最長ということになります。

※大阪市北区、天満橋から大川沿いの遊歩道　2021年10月

しかし同じ価格の不動産を都心と郊外(あるいは地方)という「立地」の違いで比較した場合、価格を建物と土地に分けて考えると、一般的に都心の不動産の方が価格に占める土地の割合は高くなります。土地は建物と違って減耗しないにもかかわらず、ローン期間の考え方はそうしたことは考慮されません。単純に建物の法定耐用年数に依拠した考え方になっています。

金融機関の審査も「立地」の違いによる土地の価値の違いを「考慮してくれる」金融機関を選びたいものです。

「立地」を「考慮してくれる」とは、地域特性を活かした「柔軟な対応」をしてくれる金融機関です。

ハウズームでは、あなたにとって「柔軟な対応」をしてくれる金融機関探しをお手伝いしたいと思っています。

初めての不動産投資、出口（イグジット）も含めた計画を考えてみませんか。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦