【HOWZOOM】築古物件のデメリット

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス３２

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内してきました。
大家業へのハードルが下がったのではないでしょうか。
大家業を始めるには、かける時間とお金のバランスが大切です。
はじめるタイミングや物件選びについて、ZOOMⅣ ワンルーム投資の基礎的理論をお伝えします。

築古のデメリット、実はこれもひとつの規制！？

ワンルームマンションの建築規制が築年の古いワンルームの資産価値に一役買っていることは既に説明した通りですが、金融機関の消極的な融資スタンスも同様に一役買っているのではないでしょうか。

新築のワンルーム投資ではフルローンはよくある話です。建物・設備の減価償却と金利が経費になります。しかし築年の古いワンルームだと減価償却が少なく利益が出やすいことから税務メリットは小さくなります。

築年の古いワンルームはある程度の自己資金が投入可能な投資家にしかできない投資です。金融機関の消極的なスタンスが金銭的余裕のないサラリーマン投資家の参入を阻んでいるといってよいでしょう。

最長35年の住宅ローン並みのローンを組もうと思えば、古くても築12年のワンルームを狙わなければなりません。新築よりも価格的に割安になりますし家賃は安定しています。

しかし都市部ではワンルームの建築規制により、いわゆるデッドクロス(※)と言われるような築15年程度の築浅ワンルームのストックは極めて薄いのです。

デッドクロスとは？

「デッド」は負債つまりローンのことです。
「クロス」は、ローンの返済額が建物の減価償却費を上回るタイミングを指します。

ローンの返済額は、金利と元本返済で構成されています。

収支は、収入から支出を差し引きすると確定しますが、元本返済は費用ではないので損益には反映されません。
それとはべつに、資産に計上されている建物は耐用年数に応じた減価償却が費用として計上できるので、支出の伴わない費用になります。
支出しない費用と、費用にならない支出がバランス取れなくなるタイミングです。

投資目的によりプラス（収益が出ること）がデメリットになることも、マイナス（損が出ること）がメリットになることもありますね。

もし都市部で築15年、20㎡前後の狭小ワンルームを探し当てることができたらラッキーです。30年超のローンでレバレッジ(※１)をかけて投資効果を生かした実質利回りで、長期的な資産形成が可能となってきます。

※１　レバレッジ、てこの原理。
小さい力（資本）で大きいものを持つ事です。増幅の幅とも言えるので、プラスとマイナス、両方に効果があります。

新築ワンルームよりも利回りは高いのでローンをより多く繰り上げ返済できるというメリットがあります。インカムゲインを楽しめるタイミングが新築ワンルームよりも早く到達するのです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦