レバレッジとROI

ワンルームガイダンス６４

こんにちは！ハウズームの松浦です。

大阪市内を中心に、投資用ワンルームマンションについてブログにしています。
資産形成は、長期、継続、分散が重要です。この３要素に複利効果も期待できるワンルームマンション投資について、少しでも身近に感じてもらいたいと思います。

為替や株式と同様、不動産にも相場や価格変動があります。
今日の紙面「円相場1ドル150円、ドル独歩高」、海外から見る日本の不動産はさぞ割安に見えそうですね。

参照元記事はこちら

※写真はハワイのビーチです。知人が旅行先からLINEで送ってくれました。

レバレッジ効果によって生み出される「ＲＯＩ」に注目

投資に対する成果の基準としてのイールドギャップを計算してきましたが、前提としていたのは「自己資金無しで、全額借入」という条件です。実際のところは、相応の自己資金がなければ、1000万円の借入は難しいことでしょう。

1000万円程度の借入を行う際には、10％程度の自己資金を有していることが最低条件となります。より現実的な収益の成果を判断する上では、自己資金に対する収益の比率を考慮する必要があります。この比率をＲＯＩ（Return On Investment＝出資に対する利回り）と呼び、自己資金に対してどれほどのリターンがあり、資産がどのように増えていくのかを判断する指数となります。

先述の1000万円のマンションを購入価格の10％にあたる自己資金100万円を元金に、900万円の借入を利用して購入したとしましょう。金利2.5％、25年返済（元利金等方式）としたとき、年間の返済額はおよそ49万円です。これが、投資にかかる年間の支出額となります。

1000万円の物件で利回りを6％として考えると、年間の収入額は60万円。先ほどの支出と合わせると年間の収支は11万円のプラスです。つまり、「100万円の自己資金で、年間に11万円のリターンがあった」という計算となり、出資に対する利回りの指標であるＲＯＩは11％という高い数値になるのです。また、年間に11％の利回りがあるということは、自己資金は9年ほどで回収できることにもなります。 もともと6％というスペックのある投資マンションが、11％もの利回りを期待できる物件とみなすことができるのが、レバレッジの効果によるものなのです。 このレバレッジ効果を利用して自己資金を効果的に運用していくことがマンション経営における大きなメリットの一つです。 そして、借入の総額を増やすことでより多くの自己資金を高利回りで運用することができます。

しかし、借り過ぎも危険です。60歳を目処に返せる金額の範囲で最大まで借入を行うことをお勧めいたします

家賃は景気に左右されにくく、変動幅が小さいのが特徴です。そのため、銀行等の金融機関が、実は融資に積極的なのです。

適正レバレッジは「ローン返済比率を満室時の年間家賃収入の40％以下にする」ことが1つの目安とされています。