【HOWZOOM】投資家のライフステージ

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス３４

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。

これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

※富士山と紅葉　2022年11月

なぜワンルームに投資するのか

日本人の個人の金融資産合計は2,000兆円と言われています。このうち約半分の資産が65歳以上の高齢者層のものです。その莫大な資産が、この先20年で、次の世代へと引き継がれていくというまさに大相続時代が到来します。

参照元：個人金融資産、１９４６兆円　２０年度末、過去最高―日銀：時事ドットコム (jiji.com)

2003年に新税制『相続時精算課税制度』が施行されました。これは現役世代が最もお金を必要としている時に生前相続し、経済を活性化させることを目的としたものです。課税控除額110万円の枠が法改正によって2,500万円へと引き上げられ、生前贈与をする人が増えてきています（住宅も含めると控除額が3,500万円です）。

しかしながら、税制改正によりこれまでの恩恵が続く保証はありません。

少子高齢化と低金利時代の運用難が相まって年金財政のひっ迫度合いは年々増すばかりです。そのため民間企業や官公庁では定年退職後の再雇用制度や定年退職年齢の引上げ、さらに政府は年金受給開始の繰り下げを75歳まで延長を検討するといった具合です。

しかし、読者の中にはこうした税制の恩恵のない方もいると思います。年金だけでは2,000万円足りないという話題はまだ記憶に新しいところです。老後に備えた自分自身の資産形成を漠然と不安に思う人は多いと思います。

投資家のライフステージ

「年収と年齢」「家計と貯蓄」

投資目的は、世代により事情が異なります。

１．将来の老後生活を憂慮するヤング
２．一家の大黒柱として子供の教育費と住居費に直面しているミドル
３．子育てを終え退職後の年金生活を間近に控えているエルダー世代
４．そして自ら築いた財産の相続対策に頭を抱えているオールドまで

考え方や悩みも様々ですが、目的は資産形成と資産運用です。

それぞれのライフステージにおいて家計と貯蓄の状況が違うのですから投資に対する取組みも違ってくるのは当然です。

どんな投資の仕方がベストなのか答えは一つではありません。

投資目的、４つの類型

まず、ワンルーム投資の指南書にはワンルーム投資の魅力について、だいたい以下の4つのポイントが書かれているケースが多いと思いますが、それを極めて簡単にご紹介します。

１．老後の年金代わりとして

老後の心配がなくなれば現役時代を楽しめる、という理屈からフルローンを組んで新築のワンルームを購入するようなケースです。表面利回りは4%前後ですから月々の家賃収入はローンの元利金返済で消え、月々の管理費や修繕積立金等を支払うには家賃以外の自己資金の投入が必要となります。35年でローンが返済し終われば、家賃が私的な年金になるという超長期的な資産形成です。

２．生命保険の役割として

ローンを組む際の条件として団体信用生命保険に加入するため、投資家に万一のことがあっても残債のないワンルームマンションという財産が残ることになります。保険料は投資家の自己負担ではなく、ローン返済の金利に含まれています。

新築マンションをフルローンで購入し家賃でローンの元利金を返済します。毎月マンションの管理費と修繕積立金を負担し、別途固定資産税と都市計画税を納税するのです。その持ち出しは生命保険料の掛け金的なものです。

３．減価償却と諸経費による本業の節税対策として

ワンルーム投資による家賃収入は「不動産所得」にあたるので、給与所得と損益通算することができます。建物は帳簿上の赤字、つまり減価償却費やローンの金利、その他諸経費を計上することができるので、納税額を計算する元となる課税所得を減らし、減税効果が生じます。

法定耐用年数は鉄筋コンクリート造(RC)の建物は47年、付帯する設備は15年です。減価償却は新築の場合、取得価格を建物と設備で7対3とし、それぞれの期間で別々に償却できます。しかし中古は建物と設備が一緒で法定耐用年数は建物の47年が適用されるのです。

新築の方がいわゆるデッドクロス、設備の償却期間が終了する築15年目まで中古よりも減価償却が大きくなります。新築ワンルームが売れる理由の一つはこれです。

４．相続対策として

2015年の相続税法改正のより非課税枠が大幅に縮小されました。都市部では課税強化となる被相続人が大幅に増えると言われており、資産家だという意識がないサラリーマンにとっても相続税対策が必要な時代となってきました。

不動産は土地を路線価そして建物は固定資産税評価額で計算すると市場価格を下回り、賃貸物件の場合はさらに評価が下がるので、現金で相続するよりも納税額を減らすことが可能です。

上記の4類型のうち、１と２は主に「ヤング」と「ミドル」の将来の保障、３と４は「エルダー」と「オールド」及び「所得が高い富裕層」への納税スキームを売りにする、新築デベロッパーの宣伝文句です。

１から４の類型は、前段の投資家のライフステージ「年収と年齢」「家計と貯蓄」と重なるところが多いですね。

失敗しない不動産投資、必勝アイテム「時間を味方にすることが成功の秘訣」、始める時期「年収と年齢」が重要です。

「家計と貯蓄」に負担があると長続きしません。
時間を味方にするには、長続き（長期保有）できるようなプランをお勧めします。

※富士山　雲一つないのは珍しいそうです　2021年11月

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦