【HOWZOOM】ワンルームの価値

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス５２

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ZOOMⅥ ワンルームの投資理論
価格と利回りの関係

これまで、ZOOMⅤとして、勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えしてきました。
ZOOMⅥでは、ワンルームの投資理論について、わかりやすくお伝えしたいと思います。

今回のテーマは、

～近隣相場の家賃に基づくNET利回り～

収益ワンルームは利回り商品です。

近隣の物件と同じ築年数だと、だいたい似たような利回りで値付けされています。
家賃が安いと自ずと売値、売れ行きに影響してきます。

近隣相場よりも安い家賃で貸している物件だと利回り上げるには売り値を下げざるを得ません。
逆に割高な家賃で貸していると利回りは高めになります。

例えば、専有面積が約6坪(約20㎡)で家賃の近隣相場が坪あたり1万5,000円だと家賃は月9万円、年間で108万円の家賃です。
近隣物件の表面利回りの相場が5%とすれば売り値は2,160万円となります。

しかし、実際の家賃は坪1万3,000円、月7万8,000円だとすれば、表面利回り5%だと1,872万円にしかなりません。
仮に2,160万円で売り出すと表面利回りは4.3%です。

家賃が安いと借り得ですから、入居者が安い家賃のまま長く住みついてしまう可能性もありますが、もし1,872万円で買えるのなら割安です。

差額の288万円(2,160万円-1,872万円)は家賃の約3年分に相当します。

逆に、家賃が割高な10万円で5%だと2,400万円です。
入居者が入れ替わって近隣相場の家賃に置き換わると利回りは4.5%となり、240万円も高値で掴んだことになります。
差額の240万円(2,400万円-2,160万円)は家賃の約2年分に相当します。

仲介会社の販売資料(物件概要書)に記載された表面（想定）利回りだけで投資判断することないと思いますが、現行家賃や販売単価(価格ではない)を近隣の相場と比較することは物件選びの大切なポイントです。

※大阪市内大規模マンション 自転車置き場路地　2022年6月撮影

いつもならスーパーマーケットが目に入る小路に、ガクアジサイが満開でした。

初めての不動産投資、お気軽にお問合せください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦