【HOWZOOM】ブルーオーシャン

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス４３

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

ワンルーム投資は、かける時間と資金のバランスが良く、資産形成に活用できる商品です。
昨今、退職金や年金といった一定の年齢に達した時に受け取る資金は、年々受け取る年齢が繰り下げられています。
ライフステージが変わるタイミング、資産を分散している事で、見直す収支の選択肢を広げる事が可能だと思っています。

これまで、ZOOMⅣとしてワンルーム投資の基礎的理論、タイミングや物件選びの情報収集についてお伝えしてきました。
これからは、ZOOMⅤとして勘に頼らない、戦略的なワンルーム投資のポイントやターゲットをお伝えします。

マンションの＂経済＂耐用年数
ブルーオーシャンな中古マンション

前回のブログでもご紹介した通り、築年の古いワンルーム投資のデメリットはおよそ以下のようなことが考えられます。

・設備や機能は時代とともに陳腐化する
・メンテナンス費用（修繕積立金）が増えていく
・耐震性の疑問(特に旧耐震)がある
・リノベ等の更新投資を行っても家賃のプレミアムはつきにくい
・建物の減価償却が少ない
・ローンがつかない、あるいはローン期間が短すぎるのでレバレッジが利かない

ですが、これらのデメリット、つまり競争力のなさを理解していれば、逆にメリット、つまり競争の少なさとして生かせることができます。

・法定耐用年数を上回る経済的耐用年数がある

・残価(残存価値)は漸減ではなく、逓減する

・家賃は収入の関数であり、家賃は安定的である

・不動産価格は表面利回りと家賃から計算される

・投資家の利回りは国内外の経済や株式・金融情勢に左右されて変動する

日本銀行の発表によると、2019年12月末の家計の金融資産残高は1,903兆円で、その過半数が現預金「現金・預金」は1,008兆円となっています。銀行預金は今の低金利では資産形成には役に立っていない、おカネが眠っているのです。

例えば、
去年１０００円で１０個のリンゴが買えたのに、今年は１０００円で９個しか買えなかったとします。
眠らせているおカネが、リンゴ１個分の運用ができてるような資産運用は必要だと考えます。
 

キャピタルゲイン狙いの博打的な投資はともかく、インカムゲインによる資産形成は長い時間がかかるので投資の開始時期は早い方がよいのです。

・生前贈与を受けた、あるいはこれから受ける予定がある人

・これから定年退職を迎え、退職金を一括で受け取る人

・株式投資である程度の資産運用をしている人。

こうした近い将来にローンの返済が見込める可能性のある人なら、レバレッジを利かした投資はなお安心です

もし減価償却を多く取りたいのなら

不動産は土地と建物と設備から構成されています。土地に減価償却という概念はありません。会計上は建物の簿価は減価償却を実施することで年々ゼロに近づいていきますが、土地の簿価は不変です。ワンルームの価値は築年が古くなればなるほど地価に収斂していきます。

要するに築年の古いワンルームを買うということは古ければ古いほど土地「立地」に投資している、いわゆる土地値で買っているのです。

他方、個人の所得や資産の圧縮という観点からは築年の古い建物は既に減価してしまっているので新築ほどの魅力はありません。

東京都心のワンルームは築40年もなると購入価格のうち約9割が土地に振り分けられ、残り約1割が建物です。

購入価格2000万円のうち土地が1800万円、建物が200万円です。

ということは、価格と家賃が同じ(つまり表面利回りが同じ)なら、東京と大阪で比較すると、東京よりも地価の低い大阪の方が価格に占める建物の比率が高くなる、つまり築年が浅い物件を購入することができます。

単純に減価償却のメリットをより多く求めるのなら、東京よりも地価の低い大阪や地方都市、しかも新築のワンルームがよいと思います。

物件：LAV心斎橋　平成22年8月築

ハウズームでは、分譲ワンルームマンション情報が豊富にございます。
不動産投資に興味がある方、お気軽にご相談ください。(^^♪

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦