【HOWZOOM】ワンルーム利用の仕方＜其の２＞

【HOWZOOM】
ワンルームガイダンス２５

こんにちは！ハウズームの松浦です。(^^♪
ワンルームガイダンスとして、シリーズでお伝えしています。

これまで、入居者目線で物件選びをお伝えしてきましたが、これからはZOOMⅢとして実際にワンルーム大家の必要な実務をご案内します。

ZOOMⅢ ワンルーム経営実務 
現状回復、いっそのことリノベーションする！？

繁忙期に入居者が退去するとなれば工事業者も同様に忙しくて手が回らずに工事が遅れ、次の入居者を見つけるタイミングを逸してしまう恐れもあります。基本は入居者の退去後にクロスを替え室内清掃をする程度の時間しかないのです。

天井を高くして、キッチンを入れ替え、ユニットバスをセパレート（バストイレ別）、独立洗面台と洗濯バン増設、壁紙・床を張り替える、超フルリフォームで10万円/㎡は軽く見積りされます。

１㎡あたり10万円？！20㎡のワンルームだとリフォーム代で200万円？！

そんな事、ありえません。Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
20㎡のワンルームでリフォームをできる場所は限られています。

クロスの張替えとハウスクリーニング、網戸の張替えや消耗品、場合によっては給湯器の交換をしても、20㎡のワンルームでは2万円/㎡で40万円の見積もりになります。

実際、どこまで費用をかけるかはオーナー次第、ハウスクリーニングも自前ですることも可能です。最近はDIY用の素材も多いので、工夫次第では経費削減になります。

悩ましいのは老朽化したユニットバスの交換するタイミング！？

既に交換済みのワンルームなら別ですが、そうでなければ入居者の入れ替わるタイミングでいつかは交換を決断しなければならない時期がきます。

一般的にユニットバスを含めて「建物」です。ユニットバスは税務上建物に含まれるので建物の太陽年数がそのままユニットバスの法定耐用年数となります。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は「47年」です。

ユニットバスは古くなるとツヤがなくなり、亀裂・歪み・汚れ・ひび割れが生じてきます。修理・修繕を重ねても流石に同じユニットバスを47年間使い続けるというのは難しいのではないでしょうか。

実際には30年以上使われているユニットバスは多いのですが、ユニットバスの寿命や耐用年数のカギになるのは「掃除」や「メンテナンス」です。パナソニックのホームページの「リフォームに関するQ&A」によると「こまめな掃除やお手入れで20～30年使用することは可能」とあります。

都心のワンルームでたまに見かけますがユニットバスを撤去して、事務所用の間取りに変えてしまうという手もなくはありません。ユニットバスを入れ替えるよりはコストは安くなると思いますし、事務所としては広くなります。

専有面積が30㎡以上あれば3点ユニットバスを取っ払い、独立したトイレとバスあるいはシャワールームに交換することは可能です。さらに洗濯機置場を室内に付け、ミニキッチン洒落たものに替え、廊下の壁面に棚をつける。これは家賃数年分の出費に相当します。

しかし築年の古いワンルームのリノベーションが家賃にどれだけ反映されるのかは疑問です。

投資対象ワンルームの中には古い3点ユニットバスに既に何らかの手を加えたもの(交換済み、取り外し、シャワールーム設置等)も出てきます。値段次第では設備交換済・リフォーム済のワンルームは手間暇無しでお買い得です。

ハウズームでは賃貸入居者さんが退去された後、現状回復から資産価値向上に注力しています。
設備点検に始まり、クロス等消耗品の交換・リフォームからハウスクリーニングまで、新たに入居する方が決まるその日まで、自社で一貫して管理しています。

物件管理、大切なご資産物件をお預かりする不動産会社の一番大事な仕事ですね！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

◆HOWZOOM、色々な（HOW）ことに興味（ZOOM）を持ちたい気持ちの表れです。

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株式会社ハウズーム　松浦